相続した不動産の名義変更（相続登記）をしないとどうなるか

　相続により土地や建物を受け継いだ場合には、登記簿上の所有者の名義を被相続人から相続人に変更する相続登記の手続きが必要になります。

　この手続きを行うことで、第三者からの視点においても、誰がその不動産の法的な所有者であるかが明確になります。

　相続登記をすることで、相続人は不動産の売却や賃貸、金融機関からの借入れの際の担保として提供するなど、実質的な不動産の利用、処分が可能になります。

　相続登記はかつて任意とされていましたが、法改正によって２０２４年４月から義務化されました。

　相続によって不動産を取得したことを知った日から、３年以内に登記申請を行うことが原則となっています。

　この義務は、相続があった不動産が放置されることを防ぎ、権利関係の混乱を避けることが目的とされています。

⑴　過料の対象となる可能性

　正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合には、１０万円以下の過料を科されることがあります。

　もっとも、遺産分割協議が進まず、長期間に渡って誰がその不動産を取得するかが決まらないこともあります。

　このような場合には、一旦法定相続分による登記を行う方法のほか、相続が開始したこと、および自身が相続人であることを法務局に申し出る制度で対応することもできます。

　その後、遺産分割協議が成立した場合には、その日から３年以内に改めて相続登記を行う必要があります。

⑵　相続人が多数に広がり権利関係が複雑化するおそれがある

　遺産分割協議と相続登記が行われないまま長期間が経過すると、いずれ次の相続が発生してしまいます。

　これが繰り返されると、不動産の共有持分が複数の世代の相続人に細分化されていきます。

　例えば、被相続人に子が３人いて、それぞれが法定相続分である１／３ずつの持分で不動産を共有していたとします。

　その後この３名の子が亡くなり、各子に２名の子がいた場合には、孫世代６人がそれぞれ１／６の共有持分を持つことになります。

　このようにして相続人が増えれば増えるほど、相続人調査に時間や費用がかかり、遺産分割協議を行うにも大きな負担が発生します。

　実務においては、過去に相続人が５０人以上に広がってしまい、相続人調査だけで数十万円の費用が必要となった事例もありました。

　相続登記をしていない間は、基本的には、登記簿上の所有者の名義は被相続人のまま残り続けます。

　つまり、第三者の視点からすると、すでに亡くなった方が名義人として表示されている状態です。

　この状態では、不動産の売却や賃貸、抵当権の設定を行う際に、取引の相手方が実際の不動産所有者を確認できず、契約を進められないことがあります。

　名義が被相続人のままでは、仮に相続人が「自分が所有者である」と説明しても法的な裏付けがなく、取引に応じてもらえません。

　このため、相続登記は不動産の利用可能性を確保するうえでも重要な手続きとなっています。

　相続登記が義務化された理由のひとつとして、名義変更が行われず放置された末に、多数の相続人が全国各地に散らばり、連絡が取れず、公共事業や災害対策で土地を利用したい場合にも所有者と調整ができないケースが増加したという問題があります。

　こうした土地が増えると、社会全体の土地利用が妨げられ、国や自治体の事業の遅延につながるなど、大きな社会的損失が生じます。

　この問題を解消するため、不動産登記法が改正され、２０２４年４月に相続登記が義務化されました。

　相続登記の義務化により、不動産の所有者が世代を超えて不明確になってしまう状況を防ぎ、適切な土地利用や管理ができるようになることが期待されています。